Перепланировка жилья со статусом апартаментов

Апартаменты — это помещения, которые не относятся к жилому фонду, но при этом пригодны для проживания и имеют весь функционал и наполнение: воду, электричество, канализацию, вентиляцию.

Главное отличие апартаментов от обычных квартир состоит в юридическом статусе — такой недвижимости нет в реестре Жилищного Фонда. Однако ввиду своей пригодности для проживания, апартаменты все же пользуются спросом среди населения. Соответственно, в них можно сделать перепланировку. Но, в отличие от перепланировки в квартирах, здесь есть свои тонкости.

Апартаменты или квартира?

Апартаменты и квартира — два совершенно разных понятия, несмотря на свою кажущуюся схожесть. По своей сути, апартаменты — это нечто среднее между квартирой и гостиничным номером.

Помимо юридического статуса разница между квартирой и апартаментами заключается в следующем:

1. Кадастровая стоимость апартаментов на 10-20% ниже стоимости квартир с аналогичной площадью.
2. В апартаментах стоимость услуг ЖКХ, воды и электроэнергии обычно выше на 10-30%. Поэтому если такая недвижимость рассматривается как краткосрочная покупка, то это выгодная инвестиция, так как начальная экономия в цене покроет дорогие коммунальные услуги.
3. В апартаментах нельзя прописаться, но можно получить временную регистрацию сроком на 5 лет с возможностью ее продления неограниченное количество раз.
4. К апартаментам применяется иная налоговая ставка по налогу на недвижимость. Для квартир она равна 0,1%, а для апартаментов — от 0,5 до 2%. При этом никакие льготы и вычеты на них не распространяются.
5. При покупке апартаментов не удастся получить налоговый вычет 13%, доступный владельцам обычных квартир. Также с 2015 года собственники апартаментов обязаны уплачивать земельный налог.
6. Для покупки апартаментов невозможно использовать материнский капитал. Теоретически такая возможность существует, но для этого придется сперва купить апартаменты, перевести их в жилой фонд и только после этого использовать материнский капитал.
7. На дом, полностью состоящий из апартаментов, не распространяются нормы для жилых зданий. То есть соседи могут организовать музыкальный зал и проводить репетиции в любое время суток. И помешать этому нельзя будет по закону.
8. При строительстве апартаментов застройщик не обязан соблюдать санитарные нормы, предназначенные для жилых помещений.
9. В апартаментах применяется режим общей долевой собственности, предполагающий, что собственники помещений платят за содержание общего имущества. Таким «общим имуществом» могут быть не только лифты, лестницы и подъезды, но и помещения коммерческой недвижимости на первых этажах: коридоры, коворкинги, конференц-залы.
10. При покупке апартаментов по договору долевого участия и последующем банкротстве застройщика, дольщики рискуют остаться без недвижимости.

Ситуация с апартаментами сегодня нестабильна и постоянно меняется. Поэтому, принимая решение купить апартаменты, стоит уточнять эту информацию дополнительно.

Перепланировка в апартаментах

Большим плюсом апартаментов является то, что у собственника такой недвижимости намного больше свободы и возможностей для проведения перепланировки. Порядок согласования нежилых помещений, к которым и относятся апартаменты, максимально упрощен, и многие ограничения по перепланировке, действующие для квартир, не распространяются на нежилую недвижимость. Однако это актуально в случае, если все здание нежилое.

Фактически, в таком помещении свободная планировка:

• В таком типе недвижимости отсутствует понятие «сухих» и «мокрых» зон.
• На эти апартаменты не распространяются правила по расположению жилых и нежилых зон.
• Не действуют нормы шумоизоляции, принятые для жилых помещений.
• В таких апартаментах можно расположить санузел и кухню в любой области, при этом нет обязательства отделять кухню от жилой части перегородкой, напольным покрытием или дверью.

Несмотря на то, что собственник апартаментов в нежилом здании получает большую площадь в распоряжение, при перепланировке здесь также есть некоторые рамки, определенные законодательством:

1. Нельзя демонтировать несущие конструкции.
2. Если в помещении возведена колонна, которая держит плиты перекрытия (или есть другие конструкции, выполняющие опорную функцию), то и ее демонтаж невозможен.
3. Проемы в несущих стенах подлежат усилению металлическими профилями. Причем делать их можно после расчета нагрузок, согласования с Жилищной Инспекцией и только в соответствии с проектом.

Планируя перепланировку в таких апартаментах, можно реализовать самые смелые дизайн-проекты, которые в обычной квартире выполнить невозможно. Именно в подобных апартаментах организовать классическую квартиру-студию намного проще, чем в квартире (в квартире не получится сделать квартиру-студию при наличии газовой плиты и в целом весь процесс несколько сложнее).

Но одно дело — сделать все по закону, и совершенно другое — разработать комфортное планировочное решение, основанное на индивидуальных предпочтениях. Произвести планировку в апартаментах, конечно, проще, чем в квартирах. Однако очень часто остро стоит вопрос грамотной организации пространства.

Одно большое помещение достаточно сложно обустроить, предусмотрев все нюансы. Чтобы в конечном счете вы не получили много свободного места при полном отсутствии, например, функциональных зон для хранения, рекомендуем обратиться за составлением планировочного решения в архитектурное бюро «Arch-Gallery». Профессиональные архитекторы и дизайнеры создадут планировочное решение, основываясь на индивидуальных предпочтениях и разработают уникальный проект, который будет представлять из себя не только «красивую картинку», но также будет эргономичным и технически грамотным.

Согласование перепланировки в апартаментах

При перепланировке апартаментов, равно как и в случае переустройства квартиры, требуется проект. Согласование с разработкой такого документа требуется при затрагивании несущих стен, изменении инженерных коммуникаций или смене конструкций пола. Если такие работы не предполагаются, то можно использовать эскиз — упрощенный вариант отражения вносимых изменений.

Чтобы согласовать перепланировку в апартаментах, потребуется:

• Проект перепланировки (или эскиз);
• Техническое заключение в случае, когда планируется затрагивать несущие стены;
• Копия документов, устанавливающих право собственности на недвижимость;
• Поэтажный план с экспликацией.

Дополнительно собственник подготавливает разрешение, выданное контролирующими органами (Роспотребнадзором, ДЭЗ, Санэпидемстанцией, Мосэкспертизой и Государственным пожарным надзором) на основании проекта.

Если весь комплекс состоит из одних апартаментов, то по действующему законодательству согласовывать перепланировку нужно будет только в БТИ.

Если же в комплексе есть и апартаменты, и квартиры, то согласование перепланировки производится также и в МосЖилИнспекции. Причем весь процесс осуществляется в соответствии с ППМ № 508-ПП.

Все документы направляются для проверки и согласования в указанные организации, и только после получения разрешения можно приступать к ремонту. После его окончания необходимо вновь обратиться в БТИ и/или Жилищную Инспекцию для внесения изменений в техпаспорт апартаментов и подписания акта о завершении перепланировки.

Перепланировка в апартаментах в обязательном порядке должна быть согласована. Иначе собственнику грозит не только штраф, но и большие сложности с последующим узакониванием переустройства.

Согласовать перепланировку апартаментов можно с учетом проектной документации, разработанной проектной организацией с допуском СРО. Наши надежные партнеры имеют этот допуск и могут организовать перепланировку в полном соответствии с действующим законодательством. Вместе мы подготовим всю проектную документацию на перепланировку апартаментов, чтобы воплотить в жизнь ваши решения в части переустройства инженерных коммуникаций, изменения конфигурации перегородок и затрагивания несущих стен, а также устройства полов.

На что обратить внимание перед покупкой

В апартаментах существуют параметры, которые нельзя изменить никакими планировочными решениями. Их стоит изучить и оценить на соответствие своим планам еще до покупки недвижимости:

1. Форма квартиры

   Этот фактор оказывает прямое влияние на возможность реализовать то или иное планировочное решение. Особо важные моменты, которые необходимо учесть при выборе:

   • расположение входной двери;
   • наличие несущих колонн;
   • нестандартная форма апартаментов.

   Например, не параллельные стены или острые углы могут отлично подчеркнуть дизайн, но, если пытаться вписать все требования по планировочному решению в апартаменты нестандартной формы, велика вероятность того, что эта форма будет только мешать реализации идей. При желании приобрести жилье не стандартной формы нужно сразу прорабатывать планировочное решение.

2. Расположение и количество окон

   Окна — один из важнейших факторов в планировочном решении. При выборе апартаментов важно оценивать не только площадь помещения, но и конфигурацию окон. Не получится разделить даже большую площадь на 3 полноценные комнаты, если в помещении одно большое или всего два окна.

3. Расположение стояков.

   В апартаментах сантехнику можно расположить далеко от стояка, но это потребует дополнительных финансовых затрат, а также обеспечит сложности при ремонте и при последующей эксплуатации.

Подбор недвижимости для жилья, будь то квартира или апартаменты — сложный и ответственный процесс, в ходе которого необходимо учесть множество нюансов. Для того, чтобы подобрать квартиру или апартаменты, планировочное решение которых подойдет именно вам, мы создали услугу «Архитектурная поддержка при покупке недвижимости». Мы подберем для вас оптимальные апартаменты, планировочное решение которых будет уже максимально соответствовать вашим требованиям или проработаем новые решения для выбранных вариантов. Расскажем о плюсах и минусах каждого, чтобы вы были уверены в том, что среди множества вариантов выбрали для себя идеальное жилье!