Основные правила перепланировки, которые должен знать каждый

Основные правила перепланировки, которые должен знать каждый

Дата побликации:

11.05.2022

Время прочтения:

16 мин.

Рейтинг:

5.0
Перепланировка квартиры: что можно, а что нельзя

После покупки новой квартиры практически каждый владелец хочет внести в нее собственные штрихи. Однако не всегда наши желания совпадают с утвержденными законом нормами. Почему так важно знать основные правила перепланировки квартир, и чем грозит их несоблюдение, рассмотрим в статье.

Дизайн квартиры фото

Кому и зачем нужно знать правила перепланировки

Перепланировка квартиры – это изменение ее конфигурации, которое требует внесения изменений в техпаспорт. В данной статье речь пойдет именно о перепланировке квартир в многоквартирных жилых домах. О перепланировке жилья, имеющего статус апартаментов можно узнать здесь.

Перепланировка – процесс технически сложный, в котором важно соблюдать строительные нормативы и требования жилищного законодательства. Целью установления определенных правил перепланировки является не ограничение желаний, а обеспечение комфорта и безопасности проживания людей. Особенно важны следующие моменты:

  1. Сохранение несущей способности конструкций, которая влияет на качество всего дома и напрямую обеспечивает безопасность проживания в нём. Например, категорически запрещено переносить радиатор на балкон или объединять кухню с лоджией, ведь при проведении таких работ, как правило, убирается часть несущих конструкций, нарушается тепловой контур здания и образуются «мостики холода».
  2. Сохранение «мокрых» зон. Согласно правилам, все «мокрые» зоны должны располагаться на одной вертикали, чтобы минимизировать риск возникновения протечек и появления плесени и грибка.
  3. Обеспечение беспрепятственного доступа к инженерным коммуникациям. В первую очередь это важно для собственника жилья, т.к. иначе, при возникновении аварийной ситуации, будет невозможно быстро добраться до стояка и труб.
Современный дизайн небольшой комнаты в квартире

Совершенно не имеет значения, в какой именно квартире вы хотите делать перепланировку: в еще строящемся доме, новостройке или в квартире из вторичного жилого фонда. При покупке новой квартиры идея переделать ее может возникнуть как на стадии строительства, так и при получении ключей. Что касается старых домов, то часто нет информации, делалась ли в такой квартире перепланировка прошлыми хозяевами и была ли она узаконена. Поэтому в любом случае, до начала ремонтных работ необходимо получить все документы и данные о планировочном решении.

Первым и самым главным правилом переустройства и перепланировки квартиры является правило – не навреди. Повышение комфортности собственного проживания не должно негативно влиять на безопасность, конструктивную прочность здания, представлять собой угрозу для жизни и здоровья, а также имущества других граждан. Важно помнить, что мы живем в социуме, среди других людей и должны заботиться не только о своем комфорте, но и о комфорте окружающих. Приобретая квартиру в строящемся или уже построенном доме, не всегда нужно выбирать между тем, что предлагает рынок и собственным желанием. Если у вас есть какие-то конкретные идеи, то можно обратиться за помощью в наше архитектурное бюро «Arch-Gallery». Мы поможем вам подобрать квартиру, планировочное решение которой будет полностью соответствовать вашим требованиям.

Перепланировка в квартире фото

За основу в данной статье решили взять правила перепланировки в московском регионе, правила для других регионов рекомендуем уточнять дополнительно.

Перед началом ремонтных работ необходимо уточнять требования Управляющей компании или требования застройщика в каждом конкретном случае, так как требования и нормы могут отличаться.

По правилам перепланировки в Москве все ремонтные работы согласуются с МосЖилИнспекцией. В Подмосковье этот вопрос находится в компетенции городской администрации или архитектурного управления. Согласовывать проект перепланировки квартиры с органами пожарного надзора и Роспотребнадзора больше не нужно.

Уютный интерьер квартиры фото

С чего начать перепланировку

Согласно утвержденным законам и нормам, для получения разрешения на проведение работ по перепланировке в первую очередь вам потребуется собрать пакет документов, в который входят:

  1. Заявление.
  2. Документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
  3. Технический паспорт. Получить его можно в Территориальном бюро технической инвентаризации (МосгорБТИ). Если техпаспорт есть у вас на руках, то обращаться в МосгорБТИ не нужно.
  4. Проект перепланировки. Если планируемые работы не затрагивают несущие конструкции дома, то заказать проект можно в любой проектной организации, имеющей допуск к таким работам. Также собственник может предоставить в МосЖилИнспекцию самостоятельно выполненное проектное решение в виде поэтажного плана квартиры с указанием планируемых работ. Однако такой эскиз должен быть выполнен в специальной чертежной программе, и во многих случаях при его создании потребуется решать ряд нестандартных задач. Поэтому во избежание ошибок рекомендуется обращаться за помощью к специалистам.
  5. Согласие в письменной форме всех собственников квартиры или членов семьи нанимателя, в том числе и временно отсутствующих.

Для проведения перепланировки в ипотечной квартире требуется оформлять специальные документы. Дополнительное разрешение на проведение работ нужно и в случае, если ваш дом имеет историческую ценность.

Принятие решения о перепланировке принимается в МосЖилИнспекции. Однако даже письменное разрешение из жилищной инспекции и выполнение ремонтных работ не является окончанием оформления перепланировки квартиры.

После того, как все будет сделано, специальная комиссия должна подписать акт выполненных работ, который подтвердит, что все выполненные вами изменения в планировке вашей квартиры соответствуют утвержденному проекту и действующим строительным нормам. В ряде случаев, например, при усилении проема в несущей стене или укладке гидроизоляции, потребуется также подписание актов на скрытые работы.

Только после проведения всех работ и подписания специальной комиссией акта на выполненные работы, вы сможете получить в БТИ новый техпаспорт.

Перепланировка квартиры фото

Основные правила перепланировки квартир

Для чего не требуется разрешение

Основные правила перепланировки квартир в многоквартирных домах обозначены в действующем жилищном законодательстве и Постановлении Правительства Москвы № 508-ПП в редакции №840-ПП.

К перепланировке относятся не все виды ремонтных работ. Не требуют согласования с МосЖилИнспекцией:

  1. Косметический ремонт.
  2. Перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах кухонь и санузлов.
  3. Замена или установка дополнительного инженерного оборудования, в том числе с увеличением энерго- и водопотребления.
  4. Перестановка отопительных и газовых приборов без прокладки дополнительных сетей за исключением переноса радиатора в застекленную лоджию или на балкон. Если необходимо дополнительно прокладывать сети, то разрешение потребуется.
  5. Устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия. Устройство встроенной мебели: шкафов и антресолей, не требующих самостоятельных помещений.
  6. Заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах за исключением самовольно выполненных проемов.
  7. Разборка и установка несущих перегородок и устройство в них проемов, за исключением межквартирных перегородок.
  8. Изменение материалов и пластики внешних конструкций, лоджий и балконов.
  9. Остекление лоджий и балконов, замена столярных элементов фасада с изменением рисунка.
  10. Установка антенн, защитных сеток и кондиционеров на фасадах.

Вопрос с установкой внешнего блока кондиционера на фасад здания и в целом — с любыми изменениями на фасаде неоднозначен, и в каждом случае рассматривается в индивидуальном порядке. Например, многие современные жилые комплексы разрешают внесение изменений на фасаде только через дополнительное согласование. И разрешение на установку кондиционера все же потребуется, если ваш дом имеет историческую ценность или устройство устанавливается без маскирующих ограждений.

Перепланировка фото

Что можно делать по согласованному проекту

Если у вас есть утвержденный проект, вы можете выполнять все виды работ, которые затрагивают несущие конструкции и общедомовые инженерные коммуникации, а также виды работ, не вошедшие в перечень не требующих разрешения и имеющих уведомительный характер. Обязательного согласования требуют:

  1. Устройство (перенос, изменение границ) уборных и ванных комнат, кухонь и кухонь-ниш над и под нежилыми помещениями.
  2. Установка новых и перестановка существующих газовых приборов с прокладкой дополнительных сетей. Установка электроплит вместо газовых.
  3. Демонтаж перегородок, создание проемов в перегородках, ограждающих газифицированные помещения.
  4. Устройство несущих стен.
  5. Заделка самовольно выполненных проемов в несущих стенах и перекрытиях.
  6. Устройство проемов в потолочных перекрытиях с установкой внутренних лестниц, а также устройство проемов в несущих стенах и межквартирных перегородках.
  7. Строительные работы по изготовлению и изменению конструкции полов.
  8. Создание и изменение входов, тамбуров, крылец с лестницами, не предусматривающих присоединение дополнительного участка земли.
  9. Создание, удаление и изменение формы оконных и дверных проемов на крышах и в стенах с сохранением конструкций, которые отделяют лоджии и балконы от внутренних помещений.
  10. Создание балконов, лоджий и террас на первых этажах без возможности объединить с ними внутренние помещения. Однако по данному вопросу рекомендуется консультироваться со специалистами в каждом отдельном случае.

Все эти работы можно производить после согласования и с четким соблюдением установленных правил и норм.

Перепланировка согласована

Что делать запрещено

При перепланировке не допускается:

  1. Ухудшать условия проживания как себе, так и соседям, перекрывая доступ к инженерным коммуникациям: сантехнике, стояку, счетчику, вентиляторам и вентиляционным коробам.
  2. Доводить помещения до состояния, непригодного для проживания.
  3. Снижать несущую способность и устойчивость стен, перекрытий, колонн во избежание их разрушения. Сносить несущие перегородки.
  4. Устанавливать на общеквартирные инженерные коммуникации механизмы, при помощи которых можно отключать и регулировать подачу ресурсов в другие квартиры.
  5. Уменьшать сечение каналов вентиляции, убирать вентиляционные короба (даже частично) и блоки.
  6. Увеличивать нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту норм при устройстве стяжек в полах, замене легких перегородок на тяжелые или размещая дополнительное оборудование к квартире.
  7. Переносить радиаторы на лоджии и балконы.


  8. Перенос радиатора на балкон запрещен
  • Устраивать теплые полы с подключением к центральным системам отопления.
  • Делать теплые полы на балконах, лоджиях и в других летних помещениях.
  • Устраивать и переносить ванные комнаты, туалеты и кухни над и под жилые помещения как полностью, так и частично.
  • Размещать туалет или ванную комнату над кухней, кухню под туалетом и ванной комнатой, а также жилые комнаты над туалетом, ванной или кухней.
  • Объединять газифицированную кухню с жилой комнатой через проем в стене без установки двери между помещениями.
  • Устраивать кухни без естественного освещения.
  • Устраивать вход в туалет непосредственно их кухни и жилых комнат, кроме входа из спальни в совмещённый санузел при наличии еще одного помещения, оборудованного унитазом, в которое можно войти из нежилой зоны.
  • Объединять лоджии и балконы с внутренними помещениями.
  • Присоединять к площади квартиры коридоры и тамбуры общего пользования.
  • Разбирать (даже частично) не несущие разгружающие перегородки.


  • Разбор не несущей перегородки запрещен
  • Делать проемы, ниши и отверстия в стенах-пилонах, стенах-диафрагмах и колоннах.
  • Штробить стены в местах горизонтальных швов и под внутренними стеновыми панелями для проведения электропроводки или разводки трубопроводов.
  • Устанавливать входную дверь с открыванием наружу в том случае, если это будет перекрывать выход соседям из их квартир. И в целом вопрос возможности установки двери с открыванием наружу необходимо уточнять у Управляющей компании.
  • Переделывать чердак, технический этаж, подвал.
  • Устраивать лоджии выше первых этажей, устраивать (ликвидировать) балконы, террасы, предусматривая при этом возможность объединения внутренних помещений с лоджиями, балконами, террасами.
  • Устраивать жилые комнаты менее 14 квадратных метров в однокомнатной квартире и менее 16 квадратных метров в двух-и более комнатных квартирах.
  • Устраивать спальни менее 8 квадратных метров для квартир с любым количеством комнат.
  • Устраивать в однокомнатных квартирах кухни менее 6 м. кв. и кухни-ниши менее 5 м. кв. Для 2-х и более комнатных квартир минимальная площадь кухни составляет 8 м. кв., а кухни-ниши — 6 м. кв.
  • Уменьшать расстояние от напольного покрытия до потолка в жилой комнате и кухне до высоты менее 2,5 метров. Антресоли, коридоры и прочие нежилые помещения должны иметь минимальную высоту – 2,1 метра.
  • В целом, никто не может запретить вам использовать помещение менее 8 квадратных метров и без естественного освещения, как спальню. Однако в документах оно будет числиться вспомогательным помещением.

    Перепланировка квартиры, особенно с затрагиванием несущих конструкций, полов и инженерных коммуникаций, требуют ответственного подхода. Очень часто ключевая ошибка владельцев квартир заключается не в моменте несогласования перепланировки до начала ремонтных работ, а в том, что они не консультируются с профессионалами относительно выбранного ими планировочного решения. Помните, что неразрешимых ситуаций не бывает. Даже если вам отказали в согласовании или у вас есть конкретные пожелания относительно перепланировки, не вписывающиеся в общие правила, специалисты помогут вам найти верное решение и при этом сделать все по закону.

    Незаконная перепланировка

    Другие особенности

    Широко распространено мнение, что квартиры, расположенные на первом и последнем этажах дома, имеют больше недостатков, чем преимуществ. На самом деле это не совсем так:

    1. Первый этаж или факт, что под квартирой нет жилых помещений, дает существенные преимущества при перепланировке:
      • Можно перенести кухню (если в ней установлена электроплита) в жилую комнату.
      • Можно заменить газовую плиту на электрическую с отказом от газификации.
      • Санузел или уборную можно устроить в любом месте квартиры.
      • Можно пристроить балкон (по данному вопросу лучше консультироваться со специалистами в каждом конкретном случае).
      • Можно сделать отдельный вход в квартиру.
    2. Последний этаж, над которым нет офисов и других используемых помещений также имеет дополнительные плюсы:
      • Есть возможность расширить кухню за счет санузла.
      • Можно увеличить жилую комнату за счет кухни.
      • Разрешено увеличивать жилую комнату за счет ванной и санузла.
      • Можно сделать кухню жилой комнатой при соответствии этой кухни жилым нормативам.
      • Можно устроить проем в несущей стене.
      • Есть возможность устроить дровяной камин с дымоходом.
    3. Несмотря на то, что многие из указанных перепланировок довольно непросто согласовать, они не запрещены. Если вы живете на первом или последнем этаже и хотите выполнить какие-то из указанных видов работ, обратитесь за помощью к специалистам, которые помогут вам составить правильный проект и получить разрешение в минимальные сроки.

    Чем грозит перепланировка, сделанная без согласования

    Самостоятельная перепланировка квартиры грозит рядом проблем:

    1. Штрафом. Любые работы, проведенные без согласования, считаются незаконными. Помимо штрафа необходимо будет вернуть внешний вид квартиры в первоначальное состояние за свой счет или согласовать выполненные работы в установленном порядке.
    2. Потерей ликвидности квартиры. Жилье с несогласованной перепланировкой оценивается ниже среднерыночной стоимости.
    3. Сложностями со сделками в отношении квартиры. Такая недвижимость не может быть продана покупателю с ипотекой, т.к. банк предварительно оценивает жилье, и в ходе оценки будет выявлен факт незаконной перепланировки.>

      Таким образом, любое отхождение от норм, установленных законодательством, так или иначе повлияет на стоимость квартиры, возможность ее дальнейшей продажи и бюджет владельца.

    Перепланировка по правилам вместе с нами

    Для того, чтобы согласовать перепланировку, проектная документация обязательно должна быть подготовлена организацией, являющейся действующим членом СРО. Только такой комплект документов может быть рассмотрен и согласован государственными органами.

    Чаще всего мы сталкиваемся с вопросами:

    1. Что допустимо менять в квартире, а что нет?
    2. Что можно легко согласовать, а что с трудом?
    3. Можно ли как-то обойти существующие нормы?
    4. Что будет, если ничего не согласовывать?
    5. Куда обращаться и с кем согласовывать и так далее.

    Правила перепланировки обязывают собственника согласовывать переустройство квартиры по проекту. С самого начала разработки проекта мы работаем совместно с инженерами и специалистами по перепланировке. Мы предоставляем только те планировочные решения, которые являются абсолютно законными.

    В процессе работы мы поддерживаем тесный контакт с партнерами, которые имеют колоссальный практический опыт и являются специалистами в области согласования перепланировок. Это позволяет нам всегда быть в курсе самых последних изменений и нововведений, быстро и без сложностей согласовывать самые разнообразные варианты перепланировок.

    Оцените, пожалуйста статью

    Комментариев 0

    Оставить комментарий

    Читайте также:

    Интерьер спальни в квартире: актуальные стили и идеи с фото Интерьер спальни в квартире: актуальные стили и идеи с фото

    В спальне человек восстанавливает силы, расслабляться, поэтому очень важно оформить её максимально стильно, современно и уютно.

    Дизайн-проект двухкомнатной квартиры: варианты исполнения Дизайн-проект двухкомнатной квартиры: варианты исполнения

    При оформлении 2х-комнатной квартиры дизайнеры придерживаются ряда правил. Рассмотрим некоторые из них.

    Входные металлические двери в квартиру: советы по выбору, их достоинства и недостатки Входные металлические двери в квартиру: советы по выбору, их достоинства и недостатки

    Сегодня на рынке можно встретить дверные конструкции из трех основных материалов: металла, дерева и пластика.

    Современные обои для прихожей: фото и разновидности Современные обои для прихожей: фото и разновидности

    Как выбрать обои в прихожую, которые будут не только радовать хозяев, но также вызовут удивление и восторг у гостей дома? Разберемся в статье.

    Обои для зала в квартире: разновидности, выбор и лучшие варианты Обои для зала в квартире: разновидности, выбор и лучшие варианты

    Существует огромное количество разновидностей и расцветок обоев, каждая из которых имеет свои особенности применения.

    Кухня в квартире: лучшие идеи оформления Кухня в квартире: лучшие идеи оформления

    Кухня – одна из комнат, в которой каждый человек проводит много времени. Она должна быть обустроено максимально комфортно.

    Гайд по стилям: выбираем интерьер для городской квартиры Гайд по стилям: выбираем интерьер для городской квартиры

    Стили интерьера различаются по множеству критериев. Среди них выделяют три основные группы: классические, современные и этнические.

    Стили интерьера гостиной в квартире: тренды и идеи Стили интерьера гостиной в квартире: тренды и идеи

    Гостиная — это сердце дома. Здесь принимают гостей, устраивают вечеринки и просто отдыхают от повседневной суеты обитатели дома.

    Лучшие идеи для интерьера трехкомнатной квартиры Лучшие идеи для интерьера трехкомнатной квартиры

    Трехкомнатная квартира, являясь стандартным вариантом жилья для семьи из 3-6 человек, позволяет без чрезмерной экономии места разместить все необходимое.

    Бесплатная консультация
    Спасибо! Ваше сообщение отправлено...
    Что-то пошло не так, повторите попытку позже